《六安市商品房预售资金监管实施细则》文字解读

2024年12月18日，六安市住房和城乡建设局 中国人民银行六安市分行 国家金融监督管理总局六安监管分局联合印发了《六安市商品房预售资金监管实施细则》（六建房〔2024〕92号，以下简称《实施细则》），现解读如下：

一、制定背景和依据

为进一步加强我市商品房预售资金监管，有效预防出现问题楼盘，保障购房人的合法权益。根据2022年《住房和城乡建设部 人民银行 银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》 (建房〔2022〕16号) 《安徽省住房和城乡建设厅 人民银行合肥中心支行 银保监会安徽监管局 关于贯彻落实规范商品房预售资金监管意见的通知》(建房〔2022〕33号)文件要求，结合工作实际，我局牵头对现行的《六安市商品房预售资金监管实施细则》（六建房〔2023〕10号）进行修订。本次修订主要依据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》《安徽省商品房预售资金监管办法》等规范性文件。

二、制定意义和总体考虑

《实施细则》的修订将进一步规范商品房预售资金监管工作，保证预售资金“用在项目、留在当地”，优先用于项目工程建设，推动房地产市场平稳健康发展，维护购房人合法权益，促进社会稳定。

三、研判和起草过程

根据上级有关政策规定要求和通知精神，结合我市房地产市场的现状，经报请市政府同意，市住建局组织开展《六安市商品房预售资金监管实施细则》的修订工作，针对重点监管资金额度设定不科学、预售资金审核审批流程需要进一步规范等问题，组织召开多次讨论会，研究拟定《实施细则》修订草案，同时广泛征求了相关部门和城区各房地产开发企业意见和建议，并根据反馈意见进行了修改完善。

四、主要内容

《实施细则》共分六章三十四条，主要内容如下：

第一章“总则”（第一条至第六条）。主要明确了《实施细则》的指导思想、适用范围、预售资金的概念和部门职责。

第二章“监管银行及账户”（第七条至第十条）。主要规定了监管银行通过公开招标方式选取，并对监管银行的定义和相关要求以及商品房预售资金监管协议、监管账户设立及监管时限等提出明确要求。

第三章“预售资金的收存，拨付和使用”（第十一条至第二十二条）。主要规定了预售资金收存的流程及购房人缴款方式。明确预售资金的使用方式及要求，对按照工程形象进度明确了每个阶段监管资金拨付比例及拨付流程。

第四章“预售资金监管的解除”（第二十三条至二十五条）。主要规定了对解除预售资金监管的条件、所需材料和具体流程。

第五章“监督管理”（第二十六条至三十三条）主要规定了房地产开发企业、监管部门、监管银行的三方监督管理职责，以及违反本办法有关规定的罚则。

第六章“附则”（第三十四条）

五、新旧差异对比

一是对重点监管资金额度及资金使用节点进行调整，保障监管账户中留存资金能够满足监管楼栋竣工交付需要，同时考虑企业相关的生产经营需要。修订主要内容：①第十四条，重点监管资金额度由监管楼栋工程建设费用总额的120%调整为130%(含公共配套设施费用)，并且明确监管楼栋的规划许可证总建筑面积包括地上、地下、配套等面积，地下和配套面积平均到每栋楼。调整依据：“保交楼”、“保交房”项目预售资金监管账户资金不足以支持项目至建成交付。主要原因是预售资金监管总额没有覆盖项目地下面积的建设费用，而此项费用却在项目总体建设费用中占比较大，为确保预售资金监管额度能覆盖项目总体建设费用，故按照项目规划许可证建筑面积乘以综合造价再乘以130%确定预售资金监管额度。②第十五条，将“不超过总额”调整为“不超过核定总额”，表述更准确，前后表述保持一致;第（一）（二）项增加“地上”，调整依据：进一步提高申请监管资金使用条件，延缓使用时间，防止监管资金被过早使用；第（四）项“门窗”调整为“窗户”，调整依据：在实际施工过程中，入户门安装完毕代表施工已经基本完成，可进行竣工验收，按规定应达到90%的资金使用申请节点，为保证政策用词精准性以及符合实际，将“窗户”施工安装完毕作为75%的资金使用申请节点一项条件更为妥当。

二是为加强商品房预售资金监管，明确了应急监管账户开设程序和资金封闭管理的要求，确保应急监管账户的资金优先用于项目的工程建设和农民工工资支付。修订主要内容：第二十条进行了整体调整修改，前置新增“存在已售逾期未交付或停工等情形”，明确“由住建部门指导，报财政部门审批后，设立预售资金应急监管账户。由住建部门通知银行机构将资金转入预售资金应急监管账户，实行资金封闭管理，确保用于工程建设和农民工工资支付”。调整依据：规范应急监管账户开设程序，须经政府审批，加强主管部门对预售资金托管事项的管理，监管银行参与，保证预售资金“留在项目、留在当地”，优先用于项目工程建设。

三是进一步规范预售资金审核审批流程。修订主要内容：第十七条，将“市住建部门根据工作实际，结合必要的节点现场核查”调整为“市住建部门根据工作实际，结合必要的节点由各项目包保责任人现场核查，并签署意见”，调整依据：进一步压实相关工作人员责任，确保项目实际形象进度达到资金使用节点要求；第二十一条，将原政策中“可提请市住建局党组会议研究决定”调整为“提请相关党组（党委）会议研究决定”，调整依据：该政策适用金安区、裕安区，该两区的商品房预售资金监管工作由两区的住建、房管部门负责，相关具体事项也应由两区相关党组（委）会研究决定。

四是修订第二条、第三条、第三十一条部分文字表述内容，调整与《安徽省商品房预售资金监管办法》（建房〔2022〕106号）表述保持一致。

五是第二十二条新增“关于商业银行出具保函置换预售监管资金的具体要求，依照《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（银保监办发〔2022〕104号）执行。”调整依据：银保监办发〔2022〕104号文件对商业银行出具保函置换预售监管资金的有关工作提出了具体要求，房地产开发企业与商业银行应当遵照执行。

六是第二十七条新增“(五)擅自将预售资金监管账户信息泄漏，导致重点监管资金被违规划扣的”。调整依据：在实际工作中，有企业工作人员擅自将监管账户信息泄露给法院、税务部门，导致监管资金被划扣，为此新增该条款，进一步规范开发企业行为。

七是新增第三十二条“相关部门和单位工作人员在商品房预售资金监管工作中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊行为的，应当承担相应的法律责任”。新增依据：根据《安徽省商品房预售资金监管办法》（建房〔2022〕106号）第二十九条规定要求，进一步明确了相关职责部门、人员的法律责任，严格预售资金监管工作。

六、实施时间

《实施细则》自2025年1月1日起执行。原《六安市商品房预售资金监管实施细则》（六建房〔2023〕10号）文件同时废止。